A Avenida Paulista reúne passado e futuro em uma mesma paisagem. De reduto da elite cafeeira a centro financeiro e cultural, tornou-se um dos principais polos do mercado imobiliário corporativo, articulando infraestrutura, mobilidade e expressão urbana.
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Linha do Tempo – Avenida paulista
A história da Avenida Paulista começa em 8 de dezembro de 1891, concebida pelo engenheiro Joaquim Eugênio de Lima no alto do espigão central. Desde o início, foi pensada para receber grandes lotes e residências de alta renda, com seus desenhos retilíneos. Nos anos seguintes, a via recebeu melhorias que a consolidaram como infraestrutura moderna para a época; a mudança veio com a pavimentação asfáltica em 1909, tornando-se endereço preferencial à elite ligada ao ciclo do café. (1)
Nesse primeiro período, a Paulista foi marcada pelos palacetes dos barões do café, de linguagem eclética e repertório europeu, erguidos em terrenos extensos com jardins. Muitos foram projetados por escritórios de engenharia e arquitetura de referência no período republicano. Dois remanescentes ajudam a compreender essa fase: a Casa das Rosas (hoje espaço cultural)(2), exemplar de residência-jardim dos anos 1930, e o Palacete Franco de Mello, ambos tombados e situados na avenida. Moradias que funcionavam como símbolos de posição social e de inserção na economia exportadora, imprimindo à avenida um caráter residencial de alta renda nas primeiras décadas do século XX.
A virada veio nos anos 1950. A avenida trocou o perfil residencial por usos comerciais e culturais. Empreendimentos de grande escala, como o Conjunto Nacional (com a primeira etapa inaugurada em 1958), catalisaram a verticalização e os usos mistos ao introduzirem uma lógica de centro comercial, escritórios e cultura no mesmo quarteirão. Em 1968, a instalação do MASP em vão livre reforçou a centralidade cultural e atualizou o papel da Paulista como eixo de circulação e de atração urbana. O novo ciclo implicou a substituição gradual dos palacetes por edifícios altos e a recomposição do térreo com comércio, passagens e frentes mais ativas. (3)
Nas décadas de 1970 e 1980, consolidou-se a verticalização corporativa: dezenas de novos edifícios de escritórios foram erguidos, incorporando garagens subterrâneas, sistemas de ar-condicionado e soluções técnicas que respondiam à demanda bancária e empresarial. É nesse contexto que se inserem as obras do Complexo Cetenco Plaza (iniciadas em 1972), como parte de um ciclo de renovação que deu à avenida uma paisagem de torres envidraçadas, galerias e esplanadas, com referência ao estilo de Nova York. Ao final dos anos 1980, a Paulista já operava como corredor financeiro articulado a serviços, cultura e mídia. (4)
Nos anos 1990, com a abertura econômica e a estabilização da moeda (Plano Real, 1994), a cidade vive um novo ciclo de modernização do parque de escritórios. A Paulista mantém seu papel estratégico, mas passa a dividir protagonismo com novos eixos de negócios (Faria Lima, Berrini, Chucri Zaidan e Vila Olimpia).
Mercado Imobiliário Corporativo
A Lei 8.668/1993 criou os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil, mas o mercado só ganhou escala após a estabilização da moeda nos anos 1990 e, principalmente, na década de 2000, com a queda dos juros, o avanço regulatório, a entrada de investidores estrangeiros e o crescimento da participação do investidor pessoa física, que ampliaram a base de capital e a atratividade do setor. Com mais recursos de longo prazo, o mercado passou a financiar lajes corporativas com especificações técnicas mais altas, medidas sustentáveis, consolidando eixos como Faria Lima e pressionando ativos tradicionais a fazer retrofits para manter competitividade dos empreendimentos.
Na primeira metade dos anos 2010, a crise econômica de 2014–2016 interrompeu o ciclo: as empresas reduziram áreas, adiaram expansões e renegociaram contratos. Em regiões centrais como a Avenida Paulista, resultou em uma queda média de 18% nos preços dos aluguéis. A partir de 2017, com melhora macroeconômica, iniciou-se uma recuperação gradual: proprietários ajustaram preços, flexibilizaram prazos e investiram em atualização predial (eficiência energética, ar condicionado, elevadores, áreas comuns), enquanto os FIIs diversificaram portfólios e estratégias (aquisição de imóveis estabilizados, desenvolvimento seletivo e reciclagem de ativos).
No período mais recente, de 2020 até o momento presente, o mercado imobiliário comercial enfrentou grandes incertezas devido à pandemia, intensificadas pelo crescimento do home office e pela reestruturação das operações empresariais. Nesse contexto, a vacância aumentou de 15,1% no início de 2020 para cerca de 20,9% nos trimestres seguintes. Além disso, houve um crescimento nas sublocações e devoluções parciais, enquanto a demanda passou a se concentrar em plantas mais flexíveis e áreas colaborativas. Leituras como “a morte do escritório”(The Economist, 2020) e as dúvidas levantadas pelo Financial Times ilustram o choque inicial.
AA partir de 2021, no entanto, o debate começou a dar lugar a modelos híbridos de ocupação e a uma recuperação ainda desigual. Em 2022, os indicadores voltaram ao campo positivo, com absorções líquidas de +38,5 mil m² no 1º trimestre e +47,0 mil m² no 2º, embora o mercado ainda estivesse pressionado pelas entregas recentes e por readequações de área acumuladas entre 2020 e 2022. (5)
Já em 2024, no terceiro trimestre, a Avenida Paulista registrou uma absorção líquida de 42 mil m² — superando regiões como Chucri Zaidan e Pinheiros — e a taxa de vacância recuou para 15,48%, o menor nível desde 2020. Esse resultado sinaliza a continuidade do processo de recuperação iniciado no fim de 2022 e reforça a atratividade consolidada da região. (6)
Caminho Livre para Cultura e Negócios
A história da Avenida Paulista está marcada e concentra atributos urbanos raramente presentes em um único endereço, o que a torna um dos polos mais estratégicos e simbólicos de São Paulo. Sua centralidade territorial proporciona acesso facilitado a diferentes zonas da cidade por meio de múltiplas formas de mobilidade: três estações da Linha 2-Verde do metrô (Brigadeiro, Trianon-MASP e Consolação), integrações diretas com a Linha 4-Amarela (Paulista/Consolação) e com a Linha 1-Azul (Paraíso), além da conexão com importantes eixos viários como as avenidas 23 de Maio, 9 de Julho e Rebouças. A ciclovia no canteiro central e a malha de vias transversais contribuem para manter o fluxo constante de pessoas em diferentes modais (bicicleta, transporte público, veículos ou deslocamentos a pé) ao longo de todos os dias da semana.
Essa conectividade sustenta uma dinâmica urbana densa, que se articula a um ecossistema cultural ativo. A presença de museus, centros culturais, manifestações artísticas e programações de rua garante uma agenda contínua, que amplia a visibilidade institucional dos empreendimentos e cria oportunidades recorrentes para ações de marca, projetos de relacionamento e interação com públicos diversos. Esse ambiente favorece iniciativas de engajamento, posicionamento e construção de imagem.
A ocupação da região também é marcada por um mix de usos consolidado. Escritórios de diferentes portes, comércios variados, opções de gastronomia, serviços e espaços públicos configuram um território de alta densidade funcional. A convivência desses elementos em raio caminhável prolonga os períodos de ativação urbana e garante circulação intensa mesmo fora do horário comercial.
Além de seus atributos físicos e operacionais, a Avenida Paulista carrega um valor simbólico singular. Trata-se de um endereço com forte carga histórica e alta associação à identidade paulistana. Para empresas, instituições e empreendimentos, estar na Paulista é incorporar imediatamente atributos como reputação, prestígio e reconhecimento urbano, fatores que contribuem para estratégias de comunicação, employer branding e experiência de marca.
Cuidado com o Entorno
Entre 2015 e 2019, a Avenida Paulista vivenciou um período crítico em relação à segurança pública. Nesse intervalo, os casos de furtos e roubos cresceram 137%, segundo dados da Polícia Civil. A escalada desses crimes comprometeu a sensação de segurança em uma das regiões mais simbólicas e frequentadas de São Paulo, tanto por moradores e trabalhadores, quanto por visitantes nacionais e internacionais. (7)
Em resposta ao histórico de aumento da criminalidade, a Prefeitura de São Paulo implementou, a partir de março de 2025, a Operação Paulista Mais Segura. A iniciativa marca uma inflexão no cenário de segurança da região. Em junho de 2025, os crimes caíram 53,52% em relação ao mesmo mês do ano anterior. A principal responsável pela queda foi a redução nos roubos, que passaram de 93 para 23 ocorrências (recuo de 75,27%). Os furtos também apresentaram queda significativa: de 630 para 313 casos, o que representa uma diminuição de 50,32%.
A estratégia combina o reforço do efetivo da Guarda Civil Metropolitana com a adoção de tecnologias de monitoramento e resposta. Atualmente, 376 agentes da GCM atuam na região da Paulista, com o suporte de 45 viaturas, incluindo nove da Inspetoria de Ações Especiais (IOPE), 18 motocicletas, quatro bicicletas, equipe com cães e um grupo bilíngue para atendimento de turistas.
O componente tecnológico é operado pelo programa Smart Sampa, que mobiliza 52 câmeras inteligentes com reconhecimento facial, dois drones e o Smart Bus, base móvel com conexão direta ao centro de monitoramento. Essa infraestrutura permitiu ampliar a vigilância e a resposta rápida a incidentes, reconfigurando o padrão de segurança da região. (8)
No cotidiano e da Avenida Paulista, o edifício Cetenco Plaza também atua de forma colaborativa com os esforços de segurança pública. Atualmente, viaturas da GCM permanecem posicionadas em frente ao edifício, no acesso principal da Avenida Paulista, sem qualquer tipo de cobrança ou contrapartida. Como sinal de apoio institucional e de valorização do espaço público, o Cetenco Plaza oferece estrutura básica de acolhimento aos agentes, com acesso a banheiros, pontos de hidratação e refeitório, fortalecendo o vínculo com as forças de segurança e contribuindo para a manutenção de um ambiente mais seguro para todos que circulam pelo entorno.
Cetenco Plaza no Coração de São Paulo
O Cetenco Plaza estabelece uma relação direta com a história da Avenida Paulista, desde sua concepção, tanto física quanto simbolicamente. Inaugurado em 1981, o projeto dos arquitetos Rubens C. Vianna e Ricardo Sievers foi pioneiro ao introduzir o conceito de “quadras abertas”, que propunha uma nova forma de ocupação no coração financeiro da cidade. Em vez de erguer um bloco isolado, o edifício se abriu para a rua, criando uma esplanada de circulação livre que integra o espaço privado ao fluxo urbano da Paulista. Essa estratégia reforçou a conexão com a avenida e antecipou princípios de uso misto e ativação do térreo que se tornariam centrais no urbanismo contemporâneo.
Essa integração é composta por três acessos principais, que conectam o empreendimento às ruas mais relevantes do entorno: Avenida Paulista, Rua Frei Caneca e Alameda Ministro Rocha Azevedo. A abertura em diferentes frentes permite que o edifício dialogue com o entorno urbano sob múltiplas perspectivas e rotas de chegada.
Nas décadas seguintes, essa integração foi atualizada com o retrofit conduzido entre 2018 e 2022, que incluiu o redesenho da esplanada pelo paisagista Benedito Abbud, a renovação das recepções por Débora Aguiar e a modernização dos halls e áreas técnicas. As intervenções respeitaram o projeto original e reforçaram a abertura do conjunto para a cidade, ampliando o potencial de convivência com a malha urbana da Paulista e sua diversidade de públicos.
Além da relação empresarial, o edifício também se consolidou como parte do imaginário coletivo paulistano. Sua presença recorrente em novelas, reportagens, ativações de marca, campanhas publicitárias e ensaios fotográficos reforça seu papel como elemento reconhecível da paisagem da Avenida Paulista. Essa visibilidade midiática confere ao empreendimento um valor simbólico que ultrapassa sua função comercial.
A esplanada ativa, por sua vez, é hoje um ponto de integração diária com a cidade: conecta os ocupantes do prédio ao entorno por meio de áreas verdes, opções gastronômicas e espaços de permanência que promovem encontros, circulação e fluxo qualificado. Com mais de 10.000 m² de área livre e 2.000 m² de área verde, a esplanada do Cetenco Plaza é a maior da Avenida Paulista e funciona como extensão natural da calçada. Abriga importantes pontos gastronômicos da cidade, como Spot, Bráz Trattoria, Astor e SubAstor. Além da cafeteria Raus Café, fortalecendo a experiência urbana e contribuindo para o dinamismo contínuo do ecossistema do empreendimento.
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